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注冊會計師《經(jīng)濟法》預習知識點：第三章抵押物的出租

抵押物的出租

(提供抵押物的出租)抵押權設定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。

當同一物上既存在抵押權又存在租賃關系時，如同買賣不破租賃，我國物權法律制度亦確立了抵押不破租賃的規(guī)則，即在后抵押不破在先租賃。

應區(qū)分兩種情況：

1、訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

2、抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;

如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

【解釋】

(1)先抵押后出租的，抵押權優(yōu)先;

(2)先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先。

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權。

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

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