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土地出讓金是否含進項稅

房地產(chǎn)公司收到政府返還的土地出讓金，應(yīng)作為銷售回遷房的預(yù)收款，按規(guī)定應(yīng)預(yù)繳3%的增值稅。

應(yīng)預(yù)繳的增值稅=3000÷(1+11%)×3%=81(萬元)

房地產(chǎn)公司項目完工后房產(chǎn)移交給拆遷戶時，應(yīng)確認(rèn)增值稅的納稅義務(wù)，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額，按11%的稅率計征增值稅.已預(yù)繳的增值稅可以抵減。

銷項稅額=3000÷(1+11%)×11%=297.3(萬元)

土地成本可抵減銷項稅額=900÷(1+11%)×11%=89.2(萬元)

依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額.銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)。

第十條和第十一條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

沖減土地出讓金，借：開發(fā)成本--土地成本(紅字)借：銀行存款。

購置房土地，入賬是怎么處理?

1、根據(jù)《企業(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷.如果購置的土地直接用于商品房開發(fā)的，按照土地成本計入"開發(fā)成本--土地征用及拆遷補償費"科目。

2、實收資本是投資者直接投入企業(yè)的資本金，可以是貨幣資金也可以是實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等.如果用土地作為開發(fā)公司的投入，可以記入"實收資本";反之，購置的土地不能計入實收資本科目。

案例：2017年1月房地產(chǎn)公司通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，房地產(chǎn)公司已繳納10000萬元.協(xié)議約定，土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補助3000萬元，在該項目土地上建設(shè)回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶.其中受讓建回遷房土地支付土地出讓金900萬元。

解答：土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的實質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)企業(yè)銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。

土地出讓金是否含進項稅？房地產(chǎn)公司項目完工后房產(chǎn)移交給拆遷戶時，應(yīng)確認(rèn)增值稅的納稅義務(wù)，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額，按11%的稅率計征增值稅.已預(yù)繳的增值稅可以抵減。

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