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房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權(quán)證明其中一個條件即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。在銷售時一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認(rèn)的方法也不同。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

這里的“取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當(dāng)天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成（所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移）的當(dāng)天。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款申辦轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)。包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

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