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房屋出租房產(chǎn)稅應按租金收入計繳

某農(nóng)村合作銀行2009年初將一處原值680000元的房產(chǎn)出租給某企業(yè)用于經(jīng)營，年租金16000元，并按租金收入繳納了房產(chǎn)稅1920元（16000x12%），但稅務機關在對該單位2009年度房產(chǎn)稅檢查過程中，認為其按租金計算的房產(chǎn)稅1920元低于按房產(chǎn)余值計算的房產(chǎn)稅5712元[680000x（1－30%）x1.2%]，應適用從高原則，按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅并要求其單位補繳上述稅收差額，為此，企業(yè)財務人員提出異議。

首先應予指出的是，稅務機關的上述做法不符合房產(chǎn)稅征收的相關規(guī)定。 《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！敦斦?、稅務總局關于檢發(fā)〈關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地〔1986〕8號）第十四條中關于個人所有的出租房屋，是按房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅還是按房產(chǎn)租金收入計算繳納房產(chǎn)稅中規(guī)定，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。因此，個人出租房屋，應按房屋租金收入征稅。也就是說房產(chǎn)稅的征收存在兩種形式，即從價計征或從租計征，不存在從高適用的“自由裁量權(quán)”征收規(guī)定。

如果納稅人不申報或者不如實申報租金收入的，有意規(guī)避或偷逃房產(chǎn)稅的，根據(jù)《國家稅務總局關于加強出租房屋稅收征管的通知》（國稅發(fā)〔2005〕159號）的規(guī)定，稅務機關應按照《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定實行核定征收。為合理確定出租房屋的應納稅額，各地可采取典型調(diào)查等方式，并參考房地產(chǎn)管理部門的有關資料，分區(qū)域確定房屋出租的計稅租金標準并適時予以調(diào)整。對房屋出租人不申報租金收入或申報的租金收入低于計稅租金標準又無正當理由的，可按計稅租金標準計算征稅。就本例而言，如果稅務機關認為該銀行房產(chǎn)出租存在申報租金收入低于計稅租金標準又無正當理由的，則應按照上述規(guī)定進行納稅調(diào)整而不能簡單地按房產(chǎn)余值從高計征房產(chǎn)稅。

這里還需要說明的是，此前，《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕44號）關于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題中規(guī)定，出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。上述政策只是針對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)稅收的征收而言，并不適用內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅征收，況且國務院令〔2008〕第546號廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，同時《國家稅務總局關于做好外資企業(yè)及外籍個人房產(chǎn)稅征管工作的通知》（國稅函〔2009〕6號）也明確規(guī)定，自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞），依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

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