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房地產企業繳納土地增值稅應重視三個問題

房地產開發企業在日常經營過程中涉及的稅費很多，土地增值稅就是其中的一項。企業在繳納土地增值稅時，除了需要依據的制度、法規較多外，其具體繳納的過程也很復雜，納稅人容易出錯。故而，筆者就納稅人容易出現錯誤的三個問題歸納如下。

回遷安置房等面積置換售房的土地增值額小于零

回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。房屋回遷業務常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條規定，（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號文件第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。國稅發[2006]187號文件第三條第（一）款規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

綜上所述，房地產企業安置用房應按視同銷售處理，按規定的方法和順序確認收入，并將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費，即等面積置換售房的拆遷補償費=售房收入。土地增值稅暫行條例第四條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。第六條規定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。也就是說，房地產企業等面積置換售房的土地增值稅扣除項目除拆遷補償費外，還包括其他一些項目，因此，其土地增值額小于零。

納稅人需要特別注意的是，土地增值稅暫行條例第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

預征土地增值稅不可直接在所得稅前扣除

土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。企業所得稅法實施條例第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用。即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。因此，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入而發生的預征土地增值稅不允許列入當期費用。待項目全部竣工、辦理結算后，按照相關規定，再將預征土地增值稅結轉到經營稅金及附加科目，實現企業所得稅前扣除。

預繳土地增值稅的退稅款不加算銀行利息

稅收征管法第五十一條規定，納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發現后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起3年內發現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后當即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規有關國庫管理的規定退還。稅收征管法實施細則第七十八條第二款規定，稅收征管法第五十一條規定的加算銀行同期存款利息的多繳稅款退稅，不包括依法預繳稅款形成的結算退稅、出口退稅和各種減免退稅。而土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。可見，由于土地增值稅實行的是項目竣工結算前預繳，項目全部竣工后再進行清算的征管方式，清算退稅實質是依法預繳稅款形成的結算退稅，因此，預繳土地增值稅的退稅款不能加算銀行利息。

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