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土地增值稅的計算方法

一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。

二、納稅義務人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人（包括外資企業(yè)和外國公民）三、土地增值稅的清算條件（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

① 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。

一、把握兩個概念（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規(guī)定準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及其他扣除項目等。

二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。

三、確定應稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術等的評估收入。

四、確定扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續(xù)費；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內(nèi)計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內(nèi)計算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。

五、計算方法首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額x稅率－扣除項目金額x速算扣除數(shù)”進行計算。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。

每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？

計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180x80＝14400（萬元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）x80＝5200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5x80＋5200x5％＝300（萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400x5％x（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）加計扣除金額：5200x20％＝1040（萬元）扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6x100％＝96.79％應納增值稅稅額＝7082.4x40％－7317.6x5％＝2467.08（萬元）

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