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房地產企業流轉稅與所得稅的統籌籌劃

例：A房地產公司與B投資公司聯合競拍土地，總價8000萬元，雙方各占50%。A先把50%的土地使用權作為開發商業樓盤設施自用，待開發完后交由B投責，B公司無開發資質，必須收購A公司的股權，約定在收購時，A公司已經開發完成的商業設施留歸自己，不被投資公司收購。2007年底，A公司商業樓盤順利開發完成，轉作固定資產6000萬元。

A公司實行了免稅改組，A決定將6000萬的商業資產分離給現有的控股公司C，在分立6000萬的商業資產的同時分立承擔負債5000萬，以凈資產1000萬全部做為對C公司的股權增資，增加對C公司的實收資本。B公司按A所剩的凈資產進行收購。

在所得稅方面主要考慮了“免稅分立改組”。

稅法規定，分立企業在支付給被分立企業或其股東的變換價款中，除分立企業的股權以外的非股權支付額不高于股權票面價值的20%的，經稅務機關審核確認，被分立企業可不確認分離的資產的轉讓所得或損失，不計算所得稅。由于A公司分離的1000萬凈資產全部用于增加現有分立企業C的股權，沒有取得任何非股權支付額，可不確認A公司分離的6000萬資產的轉讓所得。

在營業稅方面主要

考慮以不動產投資可以不繳納營業稅的規定。“自2003年1月1日起，以不動產投資入股。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。”由于A公司將資產全部用于投資，與接受投資方C公司參與利潤分配，共同承擔風險，所以6000萬元資產所有權轉讓也不繳納營業稅。

在契稅方面

A房地產公司將6000萬的資產轉移到自己的控股公司C后，沒有繳納企業所得稅、營業稅，節省了稅收成本，但由于C是A的控股公司，兩者的投資主體并不完全相同，所以契稅并不能免交，A公司分離了6000萬的資產，C公司要繳納6000x4%＝240萬的契稅，如果A公司在免稅分立改組的情況下，采取新設立分公司方式分立，將新設立的分公司的注冊資本按股份比例分給A公司原來的股東，則被分立公司與分立公司主體一致，則不但仍然符合所得稅免稅改組和營業稅免稅的規定，而且契稅也免了。

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