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預收房屋租金如何確定納稅義務發生

1、增值稅

《增值稅暫行條例實施細則》規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天；

2、房產稅

《房產稅暫行條例》第七條規定，房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。

3、企業所得稅

國家稅務總局《關于貫徹落實企業所得稅法若干問題的通知》（國稅函）[2010]79號）第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。

注意：根據上述條例對租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計入相關年度收入條件的有兩個：一是交易合同或協議中規定租賃期限跨年度；二是租金提前一次性支付的，二個條件均符合的，可根據收入與費用配比原則，出租人對已收取的租金收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，分期納稅。否則于收到當期一次性確認。

另外，《通知》有關租金收入確認的規定，在這里用了一個“可”字，表示稅法給出租人一個確定租金收入年度充分的自由選擇權，出租人既可選擇分期均勻計入相關年度收入，也可以按照交易合同或協議中規定日期確認為租金收入年度；對交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，但只是提前收取了部分租金或是租賃期滿及置后一次性收取租金的，出租人沒有確認租金收入年度的自由選擇權，不能分期確認收入年度，只能按《企業所得稅實施條例》第十九條第二款的規定，按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

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