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房地產(chǎn)企業(yè)可以暫緩清繳所得稅嗎?

【問題】

根據(jù)國稅函[2010]201號文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品交付使用就要認(rèn)定為完工產(chǎn)品，就要確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，進(jìn)行所得稅的清繳。但我們企業(yè)，雖然有交付使用的開發(fā)產(chǎn)品，但也只是一部分，不到整體項目的30%，并且小區(qū)配套工程、綠化工程等還沒有開工建設(shè)?，F(xiàn)在稅務(wù)所讓我們清繳所得稅，有很大困難。不知國家稅務(wù)總局在出臺上述文件時，是否考慮我們這種情況?我們認(rèn)為應(yīng)該規(guī)定交付產(chǎn)品占到項目的一定比例，達(dá)到一定的比例，才應(yīng)辦理所得稅的清算。請明確，我們企業(yè)這種狀況，是否可以暫緩清算?

【解答】

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》(國稅函[2010]201號)規(guī)定："根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

該規(guī)定與《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定的關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的三個條件："(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明"并不矛盾。之所以重申規(guī)定，顯示了房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策在逐步收緊。開發(fā)產(chǎn)品只要辦理入住手續(xù)，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年(完工年度)應(yīng)納稅所得額。

國稅發(fā)[2009]31號文件第三十五條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

因此，貴公司產(chǎn)品已經(jīng)交付入住，說明開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，具備結(jié)算計稅成本的條件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定調(diào)整完工產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的特殊規(guī)定有哪些?

預(yù)售收入可作為廣告和業(yè)務(wù)招待費計算基數(shù)

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除;超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?？梢?，銷售(營業(yè))收入是計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)。

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。

預(yù)繳的稅費可以稅前扣除

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地稅局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

部分預(yù)提費用可以作為計稅成本對待

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)

企業(yè)當(dāng)年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算;但在匯算清繳時，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費用的有效憑證。

除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：

--出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

--公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

--應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

房地產(chǎn)企業(yè)可以暫緩清繳所得稅嗎?上文小編介紹了這個只要開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。因此這個是不可以暫緩的，更多財務(wù)資訊，敬請關(guān)注數(shù)豆子的更新！

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