土地增值稅知識匯總

發表于：2018-10-04 20:45:36
分類：會計實務

　　土地增值稅的定義
　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
　　土地增值稅的特點
　　（一）已轉讓房地產取得的增值額為征稅對象
　　（二）征稅面比較廣
　　（三）采用扣除法和評估法計算增值額
　　（四）實行超率累進稅率
　　（五）實行按次征收，納稅時間、納稅方法根據房地產轉讓情況而定
　　土地增值稅的征稅范圍
　　（一）一般征稅范圍規定
　　1）土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
　　2) 土地增值稅既對轉讓土地使用稅權課稅，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；
　　3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
　　（二）若干具體征稅范圍的規定
　　1合作建房建成后轉讓的
　　2交換房地產
　　3房地產抵押
　　4房地產出租
　　5房地產評估增值
　　6國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物
　　7房地產的代建房行為
　　8土地使用者轉讓、抵押或置換土地
　　（三）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)
　　1) 房地產繼承(無收入)
　　2) 房地產贈與(對象有限定，無收入)
　　3) 房地產出租(權屬未變)
　　4) 房地產抵押期內(權屬未變)
　　5) 房地產的代建房行為(權屬未變)
　　6) 房地產評估增值
　　（四）免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
　　1) 個人之間互換自有居住用房地產，經當地稅務機關核實
　　2) 合作建房建成后按比例分房自用
　　3) 與房地產開發企業無關的投資聯營，將房地產轉讓到被投資企業
　　4) 企業兼并，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中
　　5) 因國家建設需要依法征用收回的房地產
　　6) 建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的
　　7) 企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20%
　　土地增值稅的收入
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1993年第138號文）第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
　　貨幣收入指：現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據和國庫卷、金融債券、股票等有價證券。
　　實物收入指：房屋、土地、鋼材等，實物的價值不太容易確定，一般需要評估。
　　共他收入指：如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、商譽權等。此類比較少見，其價值需要進得評估。
　　土地增值稅的成本扣除項目
　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
　　（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。
　　（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。具體如下：
　　1、土地征用及拆遷補償費
　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
　　2、前期工程費
　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
　　3、建筑安裝工程費
　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。
　　4、基礎設施費
　　基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
　　5、公共配套設施費
　　公共配套設施費，包括不能有償轉讓約開發小區內公共配套設施發生的支出。
　　6、開發間接費用
　　開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
　　（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項法規計算的金額之和的5％以內計算扣除。
　　凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項法規計算的金額之和的10％以內計算扣除。
　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府法規。
　　（四）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加也可視同稅金扣除。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。
　　允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
　　（五）財政部確定的其他扣除項目
　　財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。
　　（六）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
　　土地增值稅的成本
　　（一）取得土地使用權所支付的金額
　　指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用之和。
　　按國家統一規定繳納的有關費用是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。
　　【解釋】取得土地使用權所支付的金額，可以有三種形式：
　　（1）以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；
　　（2）以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金；
　　（3）以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
　　土地支付金額的配比：
　　實際扣除土地金額=取得土地使用權所支付的金額×（已開發土地/全部土地）×（已售房/全部房）

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