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企業(yè)出售商鋪如何計算應繳稅費?
試題原文
某市貿易公司于2012年8月16日將擁有的商鋪以800萬元出售。經(jīng)審核:該商鋪購房發(fā)票顯示開票日期為2007年1月18日,金額為500萬元,繳納契稅15萬元、印花稅0.25萬元,支付手續(xù)費10萬元,商鋪購進后發(fā)生裝修費用75萬元,商鋪于2007年6月18日開始投入使用。貿易公司除將印花稅計入“管理費用”外,商鋪購置的價款、稅費和裝修費均計入“固定資產(chǎn)”,合計原值為600萬元。截止到出售時,商鋪已累計計提折舊140萬元。
問題
1.計算商鋪出售時應繳納的相關稅費。
2.計算商鋪出售后應計入企業(yè)所得稅應納稅所得額的金額。
試題解析
1.(1)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定,在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅人,應當依照本條例繳納營業(yè)稅。本題出售商鋪是銷售不動產(chǎn)行為,應按5%稅率繳納營業(yè)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第二十款規(guī)定,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。本題貿易公司出售商鋪應按差額征收營業(yè)稅。應繳納營業(yè)稅=(800——500)×5%=15(萬元)。
(2)位于市區(qū)的,城建稅應按營業(yè)稅稅額的7%進行征收。應繳納城建稅=15×7%=1.05(萬元)。
(3)教育費附加應按營業(yè)稅稅額的3%進行征收。應繳納教育費附加=15×3%=0.45(萬元)。
(4)根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條和《中華人民共和國印花稅暫行條例》第五條規(guī)定,出售商鋪應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”繳納印花稅,計稅依據(jù)是出售商鋪收入800萬元,稅率是0.5‰。應繳納印花稅=800×0.5‰=0.4(萬元)。
(5)計算出售商鋪應繳納的土地增值稅是個難點,涉及到轉讓舊房如何計算土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規(guī)定,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條的第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除,但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三項:一是購房發(fā)票所載金額(實際上包含了條例中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分):二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買年度起至轉讓年度止的年數(shù)):三是與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加,上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證)。本題從2007年1月18購買商鋪到2012年8月16日將商鋪出售共6年。應繳納土地增值稅:增值額=出售商鋪收入800——[購房發(fā)票所載金額500×(1+6×5%)+營業(yè)稅15+城建稅1.05+教育費附加0.45+印花稅0.4+契稅15]=800——681.9=118.1(萬元)。
增值額占扣除項目金額的比例=118.1÷681.9×100%=17.32%,適用土地增值稅稅率為30%。
應繳納土地增值稅=118.1×30%=35.43(萬元)。
2.商鋪原值為600萬元減去商鋪已累計計提折舊140萬元,剩余的460萬元允許在商鋪出售時扣除;另外與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費允許在商鋪出售時扣除。
商鋪出售后應計入企業(yè)所得稅應納稅所得額的金額=出售商鋪收入800-(商鋪原值600-商鋪已累計計提折舊140)-營業(yè)稅15-教育費附加0.45-城建稅1.05-印花稅0.4-土地增值稅35.43=287.67(萬元)。
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