房地產開發企業商品房銷售包括商品房預售和現房銷售。商品房預售的會計核算包括預售的會計核算和收入確認的會計核算。那具體的會計實務怎么進行呢？快來學習下吧~

（一）商品房預售的會計實務

房地產開發企業進行商品房預售,一般涉及意向金、訂金、ⅥP入會費、預售定金、預售款以及代收的配套費用、維修基金、辦證費等業務的會計核算。

1.意向金、認籌金、ⅥP入會費、訂金等的核算房地產開發企業收取的誠意金、認籌金、ⅥP入會費、訂金等通過“其他應付款”核算。

2.預售定金的核算預售商品房時承購人交納的定金,可以通過“預收賬款”科目核算,房地產開發企業收取定金應繳納增值稅及附加稅費。

3.預售房款的核算房地產開發企業按照合同或協議規定向承購人預售取得的購房款,通過“預收賬款”科目核算。企業收到的預交購房款,包括承購人按揭貸款的到賬金額,應借記“庫存現金”或“銀行存款”科目,貸記“預收賬款”科目。

4.按揭保證金的核算

貸款行直接從貸款額中扣收按揭貸款保證金的,借記“銀行存款”、“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目,貸記“預收賬款”科目;

房地產開發企業從一般結算戶轉入按揭貸款保證金時,借記“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目,貸記“銀行存款”科目。

承購人違約,未及時還款時,貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購人還貸本息時,借記“其他應收款-××(客戶信息)”科目,貸記“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目;

承購人補交還款額時,做相反會計分錄。按揭保證金解凍時,借記“銀行存款”科目,貸記“其他貨幣資金-按揭保證金戶”科目。

5.代收配套設施費、辦證費、維修基金的核算房地產開發企業在預收房款的同時會代收天然氣初裝費等配套設施費、房產證辦證費以及住宅專項維修基金等。住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。代收的配套設施費、辦證費、維修基金應作為“其他應付款”核算。

（二）商品房銷售收入的會計實務

房地產開發企業應當合理確認銷售商品收入的實現,并將已實現的收入及時入賬。

1.商品房銷售收入的確認需要會計人員根據《企業會計準則》及企業自身情況作出會計職業判斷，結合房地產開發企業的具體情況及經營特點，對確認收入的條件進行逐條分析確認。

2.商品房銷售收入的計量商品房的銷售收入,應按企業與承購人簽訂的銷售合同或協議金額或雙方接受的金額確定。如果同時滿足收入確認的五個條件,房地產開發企業應確認商品房銷售收入實現,將預收的房款確認為主營業務收入,借記“銀行存款”或“應收賬款”(補交差額部分)、“預收賬款”科目,貸記“主營業務收入”科目(全部房款),并同時結轉相關的成本,將“開發產品”科日金額轉入“主營業務成本”科目。

3.銷售折扣、折讓及退回的核算

房地產開發企業在銷售過程中,由于各種原因會發生現金折扣、商業折扣、銷售折讓或銷售退回等問題,應當分不同情況進行處理。

現金折扣：銷售商品房涉及現金折扣的,應當按照扣除現金折扣前的金額確定銷售商品房收入金額,現金折扣在實際發生時計入財務費用。

商業折扣：銷售商品房涉及商業折扣的,應當開在同一張發票上，按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品房收入金額。

銷售折讓：房地產開發企業已經確認銷售商品房收入的售出商品房發生銷售折讓的,應當在發生時沖減當期銷售商品房收入,屬于資產負債表日后事項的,適用《企業會計準則第20號-資產負債表日后事項》。

銷售退回：應當分以下情況處理:

(1)未確認收入的商品房退回,其會計處理比較簡單,按照退回承購人的房款,借記“預收賬款”科目,貸記“銀行存款”科目。

(2)已確認收入的商品房退回,一般情況下應直接沖減退回當月的銷售收入、銷售成本等。如果該項銷售已發生現金折扣,應在退回當月一并處理,按已付或應付的余額沖減營業收入時,借記“主營業務收入”科目,貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“財務費用-現金折扣”等科目;按退回商品房的成本,借記“開發產品”科目,貸記“主營業務成本”科目。

(3)資產負債表日及之前售出的商品房在資產負債表日至財務會計報告批準報出日之間發生退回的,應當作為資產負債表日后事項的調整事項處理,調整報告年度的收入、成本等。如果該項銷售在資產負債表日及之前已經發生現金折扣的,還應同時沖減報告年度的現金折扣。