甲公司是增值稅小規(guī)模納稅人，名下有多間商鋪，2019年12月份一次性預(yù)收商鋪承租人2020年年度租金120萬元（每月10萬元，假定為不含稅價），并在合同中約定了最后一個月（12月）為免租期，該部分商鋪原值350萬，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值70%進行折算。對于免租期的稅務(wù)處理，甲公司找到通稅進行咨詢。

今天，我們就具體分析一下該業(yè)務(wù)的增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅和其他稅費的處理。

01增值稅

（一）

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

因此2019年12月免收的租金不需要繳納增值稅。

（二）

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條第二項規(guī)定，提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

因此甲公司應(yīng)于2019年12月確認增值稅銷售收入120萬元。此處納稅臨界點，可以進行稅收籌劃！租金不要超過120萬元，適當讓利于客戶。

拓 展

假設(shè)本案例的甲公司換成其他個人出租房產(chǎn)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第4號）第四條規(guī)定，自然人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

02

企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，免租期不屬于承租人應(yīng)付租金的日期。

因此，免租期內(nèi)企業(yè)所得稅中無須確認租金收入。

該公司收取的2020年全年的租金收入可以在收取租金時2019年12月確認，也可以根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，……如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入，在2020年確認收入120萬元。

03

房產(chǎn)稅

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規(guī)定，關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

因此，案例中甲公司出租房屋，免租期2019年12月的房產(chǎn)稅，按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額，按1.2%征收，小規(guī)模納稅人可以減半征收2019年12月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；2020年全年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1200000×12%×50%=72000元；合計應(yīng)繳納房產(chǎn)稅73225元。

拓 展

假設(shè)本案例換一種合同簽訂方式，甲公司與承租方約定2019年12月到2020年12月一共13個月的房租為120萬元，合計應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1200000×12%×50%=72000元<約定免租期應(yīng)繳納房產(chǎn)稅73225元，可見約定免租期并不一定能夠節(jié)稅。

04

其他稅費

城鎮(zhèn)土地使用稅沒有免稅規(guī)定；印花稅與免租期無關(guān)，印花稅是按照租賃金額的千分之一貼花，應(yīng)納稅憑證是財產(chǎn)租賃合同，除非免租期另行簽訂合同，不然視為同一合同。城建稅和兩附加的計稅依據(jù)是實際繳納的消費稅、增值稅額，免租期增值稅免，城建稅和兩附加也免。