很多購(gòu)房者比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題就是，房貸利息是如何來(lái)計(jì)算的。雖然銀行貸款時(shí)會(huì)直接給出需要?dú)w還的利息，但是卻沒(méi)有說(shuō)明這些利息是通過(guò)什么方式計(jì)算出來(lái)的。那么小編就分享一個(gè)簡(jiǎn)單易懂的房貸計(jì)算方法，直接套用就可以了。

房貸利息影響因素

首先需要知道影響房貸利息的必要四個(gè)因素是貸款本金、貸款期限、貸款利率、還款方式。

貸款本金指的就是房貸金額，即購(gòu)房總金額減去首付的那一部分。

貸款期限就是償還房貸的時(shí)間，最長(zhǎng)為30年，最短為一年。貸款期限越長(zhǎng)，利息就越高。

貸款利率會(huì)根據(jù)是否為首套房、公積金貸款還是商業(yè)貸款、同期LPR利率是多少、貸款銀行等多個(gè)方面來(lái)決定。而一般來(lái)說(shuō)，貸款期限都是在，所以都是只算5年以上貸款利率的。

公積金貸款利率全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行，5年以上為3.25%。商業(yè)貸款利率會(huì)有個(gè)基準(zhǔn)數(shù)，5年期限以上就是4.35%，不同銀行還會(huì)加減基點(diǎn)，10基點(diǎn)就等于0.1%貸款利率。

還款方式會(huì)分為等額本息以及等額本金兩種，而前者產(chǎn)生總利息比后者多，但是月供每期都是相同的。

房貸利息計(jì)算公式

等額本息

月還款額=本金*月利率*[（1+月利率）^n/[（1+月利率）^n-1]

因?yàn)槭且?jì)算所需要還款額而不是單純利息是多少，所以需要求出月利率貸款總期數(shù)次方值。公式中n表示貸款總期數(shù)，例如20年就是240期，符號(hào)^表示求一個(gè)值次方。

該公式計(jì)算完畢之后得到的就是，等額本息還款方式下每月需要還款金額。之后需要將其乘以貸款期數(shù)再減去本金，那么所得到的的就是房貸總利息了。

這是因?yàn)榈阮~本息還款，每月歸還金額是本金逐漸增加，利息逐漸減少的。例如貸款70萬(wàn)元、利率4.35%、期限是30年。那么總利息為54.7萬(wàn)元，每月還款3464.10元。

等額本金

月還款額=本金/n+剩余本金*月利率

總利息=本金*月利率*（貸款月數(shù)/2+0.5）

等額本金計(jì)算公式就比較簡(jiǎn)單了，因?yàn)樗前凑帐Ｓ啾窘饋?lái)計(jì)算每月利息是多少的。每月歸還本金不變，利息減少，所以該還款方式下月供是逐期減少的。

還是一樣用上面示例之中的房貸數(shù)據(jù)，可以得到總利息為45.3萬(wàn)元，第一期應(yīng)還金額為4452.78元。相比于等額本息還款方式來(lái)說(shuō)，總利息利息減少了10萬(wàn)元。

而且還需要注意一點(diǎn)就是，房貸是按月復(fù)利計(jì)算，也就是每月所產(chǎn)生的利息會(huì)增加到剩余本金之中。這就是為什么直接套用利率乘以貸款年限這個(gè)公式得到的利息，和實(shí)際房貸利息不同。

以上就是給大家分享的房貸利息計(jì)算方法了，只需要將根據(jù)還款方式選擇計(jì)算公式，然后將貸款本金、貸款期限、貸款利率這三個(gè)值帶入進(jìn)去計(jì)算即可得到實(shí)際房貸利息。