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注冊會計師《稅法》預習：扣除項目的確定

第七章 資源稅法和土地增值稅法

知識點：扣除項目的確定

（一）對于新建房地產(chǎn)轉讓，可扣除：

1.取得土地使用權所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項，具體參見教材204～206頁。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

關鍵取決于財務費用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）x5%以內

利息注意三點：①提供金融機構證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）x10%以內

【關于利息的其他規(guī)定】

（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）x10%以內

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣兩稅一費（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）

（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣三稅一費（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）x20%

（二）對于存量房地產(chǎn)轉讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格。

即：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

評估價格＝重置成本價x成新度折扣率

2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。

【特殊規(guī)定】

1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

3.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收。

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