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房地產(chǎn)不含稅銷售額怎么計(jì)算

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年18號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額.銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%).銷項(xiàng)稅額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)×11%。

也就是說，在一般計(jì)稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅的清算收入并不相同，即增值稅中土地價(jià)款對(duì)應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)重新調(diào)整計(jì)入土地增值稅清算收入，并繳納土地增值稅.如上例，甲公司含增值稅銷售額為800萬元，銷項(xiàng)稅額為88萬元，土地增值稅清算收入為：1110萬元-88萬元=1022萬元。

對(duì)于適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的，因不涉及扣減土地價(jià)款，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額，增值稅的銷售額與土地增值稅清算收入一致.對(duì)于預(yù)繳稅款，由于預(yù)繳時(shí)尚無法確定清算項(xiàng)目對(duì)應(yīng)扣除的土地價(jià)款，故對(duì)預(yù)繳稅款采取從簡(jiǎn)計(jì)算的方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款.例如，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售房產(chǎn)取得預(yù)收款1110萬元，不含稅收入為：1110萬元÷(1+11%)=1000萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款為：1000萬元×3%=30萬元.按照上述公式，預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為：1110萬元-30萬元=1080萬元。

不含增值稅的銷售收入如何計(jì)算

不含稅銷售額=含稅銷售額/(1+稅率)

一般納稅人：

計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

銷項(xiàng)稅額：是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算的增值稅額。

進(jìn)項(xiàng)稅額：是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅稅額。

小規(guī)模納稅人：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

房地產(chǎn)不含稅銷售額怎么計(jì)算?這個(gè)稅指的就是增值稅，作為增值稅納稅人，在銷售產(chǎn)品時(shí)應(yīng)向購(gòu)貨方開具增值稅專用發(fā)票.增值稅屬價(jià)外稅，在銷售時(shí)含稅銷售額也可轉(zhuǎn)化成不含稅，公式為：不含稅銷售額=含稅銷售額/(1+稅率17%)。

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