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房地產銷售收入的核算范圍及確認原則！

會計行業我們需要了解會計學的基本原理，熟悉相關會計科目所核算的基本內容，熟悉相關財務制度。并且要能通過學習會計實操轉變成為會計工作的思路。下面就和學姐一起來了解下房地產銷售收入的核算范圍及確認原則！

房地產銷售收入的核算范圍：

房地產有廣義與狹義之分。廣義的房地產是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動產;狹義的僅指房地產開發企業開發的房地產。房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房(包括周轉房)銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類;另一類是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。

房地產開發項目竣工驗收辦理移交手續之前，已簽訂房地產購銷合同的交易是作為房地產銷售，還是作為代建工程呢?答案是不能作為代建工程。因為房地產開發企業的銷售對象是其“生產制造”的房地產，是有實物形態的產品，所提供的是產品而非勞務。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質是預收貨款(或預收定金)，這種交易是房地產銷售業務。

房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。

房地產銷售收入的確認原則：

房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則--收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：

(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制;

(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業;

(4)相關的收入和成本能可靠地計量。

房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，這時不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。

在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產產權證書，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。開發項目區域內的物業管理等社區服務與條件二所述的繼續管理權不同，管理主體有差別。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。

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