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房地產出租的會計處理與納稅調整解析(二)

0x25%）

貸：遞延所得稅負債--A寫字樓 1614500（6458000x25%）

應交稅費--應交所得稅 1535500（6142000x25%）

2.2009年會計處理

2009年每月租金收入和支出的會計處理同上年。

2009年7月1日開具發票，一次性取得一年租金收入的賬務處理以及繳納營業稅金及附加的會計處理同上年。

2009年12月31日，公允價值變動300萬元（5300－5000）：

借：投資性房地產--公允價值變動3000000

貸：公允價值變動損益　　　　　　3000000

2009年遞延所得稅分析（見附件表格）

2009年應納稅暫時性差異增加1156.25－645.8＝510.45（萬元）。

2009年可抵扣暫時性差異為零，即轉回60萬元。

2009年納稅調整：①根據《企業會計準則第21號--租賃》第二十六條規定，當年企業會計確認收入240萬元，其他業務支出13.2萬元。根據國家稅務總局《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）*9條規定，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。稅法當年計入應納稅所得額180萬元，可稅前扣除的營業稅金及附加為9.9萬元。②投資性房地產的公允價值變動損益300萬元已計入會計報表利潤，應作納稅調減；③按稅法規定對出租建筑物當年可計提折舊213.75萬元（4500x95%÷20）并在稅前扣除。調整后應納稅所得額429.55萬元。

借：所得稅費用25000000 （100000000x25%）

貸：遞延所得稅負債--A寫字樓 1276125（5104500x25%）

遞延所得稅資產--A寫字樓 150000（600000x25%）

應交稅費--應交所得稅 1073875（4295500x25%）

3.2010年會計處理

2010年1月-3月每月租金收入和支出的會計處理同上年。

2010年4月處置投資性房地產時會計處理如下：

（1）出售寫字樓款項存入銀行

借：銀行存款 55000000

貸：其他業務收入 55000000

（2）結轉寫字樓成本

借：其他業務成本 53000000

貸：投資性房地產成本 47000000

投資性房地產--公允價值變動 6000000

（3）計提土地增值稅、營業稅及附加

借：主營業務稅金及附加 5500000

貸：應交稅費 　　　　　5500000

（4）將轉換時計入資本公積的部分轉為其他業務收入

借：資本公積--其他資本公積 2000000

貸：其他業務收入　　　　　2000000

（5）將累計公允價值變動損益轉入其他業務收入

借：公允價值變動損益 6000000

貸：其他業務收入　　　6000000

2010年納稅調整：①固定資產租賃收入會計與稅收處理一致。②處置投資性房地產累計“公允價值變動損益”600萬元，應作納稅調增。③原計入資本公積的200萬元已轉入當期損益，應沖減“資本公積”中的遞延所得稅；④投資性房地產會計成本4500萬元，計稅基礎4143.75（4500－356.25）萬元，差額356.25萬元應作納稅調增。調整后應納稅所得額1956.25萬元。

借：遞延所得稅負債--A寫字樓 2890625（11562500x25%）

所得稅費用 250000（1000000x25%）

貸：應交稅費--應交企業所得稅 4890625（19562500x25%）

資本公積--其他資本公積 500000（2000000x25%）。

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