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賣房變換房契稅減一半

李某4年前花了8萬元在市區(qū)購買了一套70平方米的商品房。為了改善住房條件，最近，他打算出售這套惟一的住宅，購買一套105平方米的新房，新房議定價格為24萬元。王某有意購買李某這套二手房，雙方議定售價為10萬元。從稅收的角度看，李某應(yīng)該怎樣操作才合算呢?

政策規(guī)定

稅法明確規(guī)定，納稅人銷售房屋等不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、契稅等稅費(fèi)。但是，對于個人改善住房條件，國家制定了一系列優(yōu)惠政策，主要有以下幾項(xiàng)：

營業(yè)稅、土地增值稅和契稅優(yōu)惠。《契稅暫行條例》*9條、第二條及《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多支付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號)明確：對個人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足1年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計(jì)征；個人自建的住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用的普通住宅，暫減半征收契稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

個人所得稅優(yōu)惠。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部在《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號)中規(guī)定：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額的大小相應(yīng)退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售金額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭*10生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

操作方式

根據(jù)以上政策的精神，李某把賣房改為換房不僅可免繳營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，而且可以全部退還個人所得稅納稅保證金。其納稅保證金＝(100000－80000)x20％＝4000(元)。因此，李某只要繳納購買新房時所產(chǎn)生的契稅和相應(yīng)的其他費(fèi)用(這里不考慮其他費(fèi)用問題)。

他可以用三種方式完成其改善住房條件的過程：

方式一：直接將舊房賣給王某，然后向房產(chǎn)開發(fā)公司購買新房。

李某需要繳納的契稅為4800元。

方式二：將舊房交給房產(chǎn)開發(fā)公司處理(如果房產(chǎn)開發(fā)公司接受的話)，然后在該公司買新房。

在這種情況下，李某只需繳納交換房屋的差額部分的契稅2400元。

方式三：與王某調(diào)換。即在簽訂新房購買合同時，請王某配合共同簽約，共同購買新房(王某出資100000元)，然后，在辦產(chǎn)權(quán)證明時李某用舊房與王某出資的新房部分進(jìn)行交換。

由于王某的出資額與舊房協(xié)議出售價格相等，這部分不需繳納契稅，李某只需繳納差額部分的契稅2400元。

比較上述三種操作方式，我們不難發(fā)現(xiàn)，方式一稅負(fù)重，顯然不可取。方式二，由于房產(chǎn)開發(fā)公司考慮其自身的工作量和其他情況，一般不會同意；對李某而言，在操作上也有一定的難度。第三種方式對于普通購房者來說，稅負(fù)較輕，而且容易操作。

在具體操作過程中，換房者應(yīng)注意以下問題：

一是個人銷售普通住宅，應(yīng)持下列資料到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開具發(fā)票并辦理免稅手續(xù)：居民身份證件；購買普通住宅時與銷售方簽訂的買賣合同或其他有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的復(fù)印件；購入普通住宅時向?qū)Ψ剿魅〉陌l(fā)票復(fù)印件；房產(chǎn)管理部門或建設(shè)主管部門發(fā)放的房屋權(quán)屬證書復(fù)印件；銷售普通住宅時向?qū)Ψ介_具的發(fā)票復(fù)印件；銷售普通住宅時與購買方簽訂的買賣合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的復(fù)印件；稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

二是個人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房購房合同和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

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