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營改增后房地產(chǎn)預(yù)收賬款如何做分錄？

營業(yè)稅時期，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款時，即達到營業(yè)稅納稅義務(wù)時間，在不動產(chǎn)所在地申報繳納營業(yè)稅。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款，未達到增值稅納稅義務(wù)時間，只是需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。但如果對預(yù)收款開具了發(fā)票，則達到了納稅義務(wù)發(fā)生時間，需要在機構(gòu)所在地申報增值稅，當(dāng)然現(xiàn)在很多地方政策對預(yù)收房款要求不開發(fā)票不申報等，這個要注意賬務(wù)處理是不同的。最終確認收入時，還需要計提增值稅，如何即反應(yīng)業(yè)務(wù)實質(zhì)，又帳表相符，賬務(wù)核算又簡便易行。

例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價100萬元，同時，收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元，該項目按簡易計稅方法計算，征收率5%。

會計處理如下：(單位：萬元，下同)

預(yù)收房款

(1)收到預(yù)售款時

借：銀行存款80

貸：預(yù)收賬款80

(2)預(yù)繳申報

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

借：應(yīng)交稅費--預(yù)交增值稅(簡易預(yù)繳)2.29

貸：銀行存款2.29

該公司預(yù)繳的稅款2.29萬元應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》進行納稅申報，營改增后，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間。只有開具售房發(fā)票或不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認納稅義務(wù)發(fā)生。所以，無需在《增值稅納稅申報表》第1行"按適用稅率計稅銷售額"欄中填報。僅在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫80萬元，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫2.29萬元，同時，增值稅納稅申報表附列資料(四)對預(yù)繳的稅款進行臺賬登記，第4行第2列填寫本月發(fā)生的應(yīng)在以后抵減的預(yù)繳增值稅額。

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