土地增值稅清算條件

發表于：2018-07-11 23:48:31
分類：會計實務

　　土地增值稅清算條件
　　1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
　　2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
　　3、直接轉讓土地使用權的。

　　土地增值稅計算方法
　　（一）計算土地增值稅的公式為：
　　應納土地增值稅＝增值額×稅率
　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
　　（二）計算增值額的扣除項目：
　　（1）取得土地使用權所支付的金額；
　　（2）開發土地的成本、費用；
　　（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
　　（4）與轉讓房地產有關的稅金；
　　（5）財政部規定的其他扣除項目。
　　（三）土地增值稅實行四級超率累進稅率：
　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
　　增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
　　（四）納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
　　1、增值額未超過扣除項目金額50％
　　土地增值稅稅額=增值額×30％
　　2、增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
　　3、增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％
　　4、增值額超過扣除項目金額200％
　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％
　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。
　　土地增值稅清算實例
　　某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。
　　答：（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元
　　（2）房地產開發成本為3000萬元
　　（3）房地產開發費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）
　　（4）允許扣除的稅費為555萬元
　　（5）從事房地產開發的納稅人加計扣除20%
　　允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）
　　（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）
　　（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）
　　（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%
　　（9）應納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元

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土地增值稅清算條件

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