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土地出讓金增值稅會(huì)計(jì)處理

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)交納土地出讓金10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后，以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元作為獎(jiǎng)勵(lì)，但未具體規(guī)定資金的專項(xiàng)用途。

稅務(wù)處理如下：

(一)營業(yè)稅

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

該房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。

(二)企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅[2008]151號(hào))規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅[2011]70號(hào))對(duì)此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;

2.財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;

3.企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

因此，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項(xiàng)用途，因此不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的3個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

(三)土地增值稅

企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬元地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(四)契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應(yīng)全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按全額征收契稅。

(五)會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(乙方)取得3000萬元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼，收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：

借：銀行存款30000000

貸：營業(yè)外收入30000000

土地出讓金一般由誰付

土地出讓金一般由土地使用權(quán)獲得方支付。土地出讓金，是國有土地使用權(quán)獲得后所付的金額，一般由土地使用權(quán)獲得方支付。

土地出讓金，是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款。

土地出讓金是作為扣除項(xiàng)目在其房屋收益中扣除的，也就是說，針對(duì)出讓金開發(fā)商是不交土地增值稅的，所以不存在購房者支付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，按國家規(guī)定購房者只交納契稅、大修理基金。

土地出讓金增值稅會(huì)計(jì)處理方法，大家看明白了嗎？在上文中小編的以示例的方式向大家分享的，內(nèi)容有點(diǎn)多，但是是很實(shí)用，所以大家還是花點(diǎn)時(shí)間來學(xué)習(xí)吧。感謝大家長時(shí)間的支持。

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